1.079 lượt xemMình có tham khảo bài viết tư vấn của Luật sư Nguyễn Thị Hồng Vân (Luật Việt Nam) về những điều cần lưu ý trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư. Trong đó có 5 trang trong hợp đồng cần đọc kỹ và nắm rõ, mình xin chia sẻ lại với cộng đồng Happynest như sau để mọi người cùng tham khảo.
*Tham khảo Hướng dẫn đăng bài trên website Happynest tại đây để kết nối với cộng đồng Happynest nhé.
1. Soạn hợp đồng mua bán chung cư thế nào cho chuẩn?
Trước khi trả lời câu hỏi cần đọc kỹ chi tiết quan trọng nào trong hợp đồng mua bán chung cư trước khi ký, các gia chủ cần phải biết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm những nội dung gì.
Theo đó, khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã đưa ra quy định:
“Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.”
Cần tìm hiểu kỹ các nội dung quan trọng trước khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư (Ảnh: Căn hộ 59,5m2)
Trước đây, khi các bên mua bán chung cư dù là một bên là chủ đầu tư với cá nhân, tổ chức hay giữa cá nhân, tổ chức với nhau thì đều được sử dụng mẫu hợp đồng của mình và nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán sẽ có điều khoản “có lợi” hơn cho một bên.
Tuy nhiên, khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP được chính thức đưa vào hoạt động, Chính phủ đã quy định các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định này tại Mẫu số 01.
Dưới đây là mẫu hợp đồng mua bán chung cư ban hành kèm Nghị định 02:
Mẫu hợp đồng mua bán chung cư ban hành kèm Nghị định 02
2. 5 chi tiết quan trọng của hợp đồng mua bán chung cư phải đọc kỹ trước khi ký
Mặc dù mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được quy định cố định theo phụ lục của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nêu trên nhưng về bản chất, hợp đồng vẫn là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về các nội dung trong hợp đồng.
Vậy cần đọc kỹ chi tiết nào của hợp đồng mua bán chung cư trước khi ký?
Cần đọc kỹ điều gì trước khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư?
Có thể kể đến các hạng mục sau đây:
(1) Thông tin các bên và căn hộ
Trước khi xem xét đến những nội dung khác thì thông tin về các bên (bên mua, bên bán) và thông tin về căn hộ là hai trong số những yếu tố quan trọng bậc nhất. Khi thông tin về người bán, người mua đúng thì hợp đồng mới được giao kết đúng đối tượng.
Trong đó, những thông tin này gồm các nội dung:
* Thông tin cá nhân của các bên:
- Họ và tên, ngày tháng năm sinh.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/hộ chiếu còn hạn hoặc Căn cước công dân kèm số, cơ quan cấp và ngày cấp nếu là cá nhân còn nếu là tổ chức thì là thông tin về giấy đăng ký doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật…
- Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú, nơi ở hiện tại (nếu khác với địa chỉ thường trú/tạm trú, số điện thoại liên hệ (nếu có)…
* Thông tin về căn hộ chung cư mua bán: Nhiều trường hợp, người mua chỉ mua căn hộ ở dạng dự án, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ hồng chung cư). Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần lưu ý những vấn đề sau đây:
- Kiểm tra pháp lý của căn hộ: Đang ở dạng dự án đang đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện, có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không; Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…
- Các nội dung cần chú ý về căn hộ chung cư: Địa chỉ, căn hộ số bao nhiêu, tầng bao nhiêu, thuộc khu nào, có địa chỉ là gì, diện tích căn hộ sử dụng riêng là bao nhiêu, diện tích sàn xây dựng, năm hoàn thành xây dựng, thông tin về đất xây nhà (thửa đất, tờ bản đồ, diện tích sử dụng chung…)…
- (2) Thời hạn bàn giao
Đây là thông tin cũng khá quan trọng mà mỗi người mua chung cư cần phải kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng mua bán chung cư bởi thực tế, có nhiều dự án chung cư, mặc dù chủ đầu tư đã được phê duyệt đem bán cho người dân nhưng dự án vẫn chưa hoàn thành xây dựng.
Theo Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:
- Mua bán chung cư giữa chủ đầu tư với người mua: Kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
- Không thuộc trường hợp trên: Kể từ khi bên mua thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở trừ trường hợp có quy định khác.
Đồng thời, theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.
Do đó, có thể thấy, thời điểm bàn giao nhà là rất quan trọng, nó không chỉ quyết định nhiều vấn đề trên mặt pháp lý mà thực tế, khi nhận bàn giao, người mua có thể được chuyển đến sinh sống, ở trong căn hộ chung cư đó.
(3) Tiến độ thanh toán
Quy định về tiến độ thanh toán chỉ được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần. Theo đó, thỏa thuận trả chậm, trả dần về tiến độ thanh toán phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở.
Căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng về tiến độ thanh toán, người mua cũng phải chấp hành nghiêm theo tiến độ này. Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thỏa thuận.
Những quy định trên đều phải được nêu cụ thể trong hợp đồng mua bán để các bên căn cứ vào đó và thực hiện đúng.
(4) Phí dịch vụ
Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận.
(5) Thời hạn nhận sổ hồng chung cư
Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở nêu rõ:
“7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.”
Theo quy định này, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày người mua thanh toán xong tiền mua chung cư hoặc từ ngày bàn giao hoặc các bên có thoả thuận khác.
Do đó, khi đọc hợp đồng mua bán chung cư, người mua cần kiểm tra thật kỹ nội dung này để đảm bảo đầy đủ quyền lợi của bản thân mình.
Nguồn: Luật Việt Nam
*Để lại thông tin trong box dưới đây nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm đơn vị thiết kế - thi công nhà ở nhé.
