8.141 lượt xem
Mục lục Sửa nhà thường khó kiểm soát ngân sách hơn xây mới bởi nhiều vấn đề chỉ lộ ra sau khi tháo dỡ, kiểm tra kết cấu hoặc mở hệ thống điện nước cũ. Nếu chỉ chuẩn bị một khoản tiền chung chung mà không chia theo từng hạng mục, gia chủ rất dễ rơi vào tình trạng đang thi công phải cắt giảm vật liệu, trì hoãn công việc hoặc bổ sung ngân sách ngoài kế hoạch. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu dự trù kinh phí sửa nhà là gì, khác gì với dự toán, những khoản chi nào cần tính trước và cách lập một mẫu dự trù kinh phí sửa nhà đủ chi tiết để dễ kiểm soát trong quá trình cải tạo.
Dự trù kinh phí sửa nhà là gì?
Dự trù kinh phí sửa nhà là việc ước tính trước tổng số tiền cần chuẩn bị cho toàn bộ quá trình sửa chữa, cải tạo nhà dựa trên hiện trạng công trình, phạm vi công việc, khối lượng dự kiến, vật liệu, nhân công và các khoản chi có khả năng phát sinh.
Nếu chưa có đầy đủ hồ sơ kỹ thuật và báo giá chi tiết, dự trù kinh phí giúp gia chủ xác định trước một khoảng ngân sách để quyết định sửa những gì, ưu tiên hạng mục nào và khả năng tài chính có đáp ứng được kế hoạch cải tạo hay không.
Dự trù không nên hiểu đơn giản là “đoán xem sửa nhà hết bao nhiêu tiền”. Một bảng dự trù có giá trị cần chỉ ra được tiền sẽ được phân bổ vào đâu: tháo dỡ, xử lý kết cấu, xây trát, chống thấm, điện nước, hoàn thiện, thiết bị, nội thất, vận chuyển, xử lý phế thải và khoản dự phòng.
Trên cơ sở dự trù kinh phí sửa nhà, gia chủ có thể kiểm soát các chi phí phát sinh trong quá trình sửa chữa, cải tạo nhà
Ví dụ, thay vì ghi một dòng “sửa nhà khoảng 500 triệu đồng”, gia chủ nên biết trong ngân sách đó phần nào dành cho xử lý hiện trạng, phần nào cho thi công, phần nào cho thiết bị – nội thất và còn bao nhiêu để xử lý tình huống phát sinh. Khi đó, nếu cần cắt giảm ngân sách, gia đình cũng biết nên điều chỉnh ở nhóm nào thay vì giảm đồng loạt mọi hạng mục.
Với những công trình cải tạo lớn, hồ sơ hiện trạng và hồ sơ thiết kế càng đầy đủ thì việc tính chi phí càng sát thực tế. Bạn có thể xem thêm nội dung về hồ sơ thiết kế khi xây và sửa nhà để xác định những bản vẽ nên chuẩn bị trước khi lấy báo giá thi công.
Dự trù kinh phí khác dự toán sửa nhà như thế nào?
Dự trù kinh phí là mức ngân sách ước tính ở giai đoạn chuẩn bị, còn dự toán sửa nhà là bảng tính chi tiết hơn dựa trên khối lượng công việc, quy cách vật liệu, đơn giá và phạm vi thi công cụ thể.
Hai khái niệm có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.
Ở giai đoạn đầu, gia chủ có thể mới biết mình muốn cải tạo bếp, làm lại hai phòng vệ sinh, sơn nhà và thay hệ thống điện. Khi đó, bảng dự trù giúp xác định cần chuẩn bị khoảng ngân sách nào và có nên triển khai toàn bộ kế hoạch hay chia thành nhiều giai đoạn.
Khi phương án thiết kế đã rõ, kích thước và khối lượng được bóc tách cụ thể, đơn vị thi công có thể lập bảng dự toán chi tiết hơn. Mỗi công việc sẽ đi kèm đơn vị tính, khối lượng, đơn giá và thành tiền.
Trong thực tế, gia chủ còn thường gặp thêm báo giá sửa nhà. Báo giá là mức giá một đơn vị thi công hoặc nhà cung cấp đưa ra cho một phạm vi công việc cụ thể, thường có thời hạn áp dụng và các điều kiện đi kèm.
Có thể hiểu ngắn gọn:
-
Dự trù: Tôi cần chuẩn bị khoảng bao nhiêu tiền?
-
Dự toán: Từng khối lượng công việc dự kiến hết bao nhiêu?
-
Báo giá: Đơn vị này nhận thực hiện công việc đó với mức giá và điều kiện nào?
Việc phân biệt ba khái niệm này giúp gia chủ tránh trường hợp coi một con số ước tính ban đầu là chi phí cuối cùng của cả công trình.
Dự trù kinh phí sửa nhà gồm những khoản nào?
Một bảng dự trù kinh phí sửa nhà đầy đủ nên bao gồm chi phí khảo sát – thiết kế, tháo dỡ, sửa chữa phần kết cấu và xây dựng, điện nước, hoàn thiện, thiết bị – nội thất, vận chuyển – phế thải cùng một khoản ngân sách dự phòng.
Không phải công trình nào cũng phát sinh tất cả các khoản dưới đây. Tuy nhiên, nên kiểm tra lần lượt từng nhóm để tránh bỏ sót một chi phí lớn rồi mới phát hiện khi đã bắt đầu thi công.
1. Chi phí khảo sát hiện trạng và thiết kế
Với những công việc nhỏ như sơn lại tường hoặc thay một số thiết bị, gia đình có thể không cần bộ hồ sơ thiết kế phức tạp. Nhưng nếu cải tạo mặt bằng, thay cầu thang, tác động vào tường, nâng tầng, làm lại điện nước hoặc thay đổi nhiều phòng chức năng, việc khảo sát hiện trạng và có bản vẽ rõ ràng giúp dự toán sát hơn đáng kể.
Chi phí ở nhóm này có thể bao gồm khảo sát, đo đạc hiện trạng, thiết kế kiến trúc, nội thất, kết cấu hoặc hệ thống điện nước tùy phạm vi cải tạo.
Không nên bỏ chi phí thiết kế khỏi bảng dự trù chỉ vì khoản này chưa trực tiếp tạo thành một bức tường hay món đồ nội thất. Thiếu bản vẽ có thể khiến đội thi công phải xử lý theo tình huống, dẫn tới thay đổi khối lượng hoặc làm lại một số hạng mục.
2. Chi phí tháo dỡ và xử lý hiện trạng
Sửa nhà thường phải bắt đầu bằng việc tháo bỏ những phần không còn sử dụng được. Đây là khoản rất dễ bị bỏ quên khi gia chủ chỉ tính vật liệu và tiền xây mới.
Tùy hiện trạng, có thể phát sinh tháo gạch nền, trần cũ, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, cửa, vách ngăn, lớp chống thấm hoặc một phần tường. Sau đó còn chi phí thu gom, vận chuyển và xử lý phế thải.
Với nhà trong ngõ nhỏ, căn hộ nằm trên tầng cao hoặc công trình khó tiếp cận bằng xe tải, chi phí vận chuyển vật tư và đưa phế thải ra ngoài cũng có thể khác đáng kể so với công trình thuận tiện tiếp cận.
Việc sửa nhà trong ngõ, hẻm nhỏ có thể gây bất tiện trong vận chuyển nguyên vật liệu và phát sinh thêm phí nhân công
3. Chi phí sửa chữa phần xây dựng và kết cấu
Đây có thể là nhóm chi phí lớn nếu căn nhà đã cũ hoặc phương án cải tạo tác động nhiều đến cấu trúc hiện hữu.
Các công việc thường gặp gồm xây – phá tường, xử lý nứt, gia cố một số bộ phận, sửa cầu thang, nâng hoặc hạ cốt nền, sửa mái, chống thấm, cán nền và trát lại tường.
Đặc biệt, nếu có ý định nâng tầng hoặc thay đổi cấu kiện chịu lực, gia chủ không nên chỉ dựa vào quan sát bằng mắt để quyết định phương án. Việc đánh giá hiện trạng trước khi chốt thiết kế giúp tránh tình trạng đến giữa quá trình thi công mới phát hiện cần gia cố thêm, khiến ngân sách thay đổi lớn.
4. Chi phí hệ thống điện, cấp thoát nước và thiết bị kỹ thuật
Khi cải tạo một căn nhà đã sử dụng nhiều năm, không nên mặc định hệ thống điện nước cũ có thể giữ lại hoàn toàn.
Gia chủ cần kiểm tra vị trí ổ cắm, dây dẫn, tủ điện, đường cấp – thoát nước, bình nóng lạnh, điều hòa, máy bơm và các thiết bị liên quan. Nếu thay đổi mặt bằng bếp hoặc phòng vệ sinh, chi phí di chuyển đường nước và điện cũng cần đưa vào dự trù ngay từ đầu.
Việc lên vị trí thiết bị trước khi thi công còn giúp hạn chế tình trạng hoàn thiện tường, trần xong mới phải đục lại để bổ sung ổ cắm hoặc đường ống.
5. Chi phí hoàn thiện
Nhóm hoàn thiện gồm nhiều khoản nhỏ nhưng cộng lại có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng ngân sách: lát sàn, ốp tường, sơn, trần, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn và các vật liệu hoàn thiện khác.
Không nên ghi chung một dòng “vật liệu hoàn thiện”. Tốt hơn hết, hãy tách theo từng nhóm và xác định trước phân khúc vật liệu mong muốn.
Ví dụ, nếu chưa quyết định mẫu gạch cụ thể, gia chủ vẫn có thể đặt một mức ngân sách tối đa cho mỗi m2. Khi đi chọn vật liệu, con số này trở thành giới hạn tham chiếu, giúp tránh việc mỗi hạng mục chỉ vượt một chút nhưng tổng công trình lại vượt ngân sách rất xa.
6. Chi phí đồ nội thất và thiết bị gia dụng
Nếu cải tạo toàn diện, phần nội thất nên được tính cùng kế hoạch ngân sách ngay từ đầu thay vì chờ xây xong mới tính tiếp.
Tủ bếp, tủ quần áo, giường, sofa, bàn ăn, rèm, điều hòa, bếp, máy hút mùi và các thiết bị gia dụng có thể tạo ra một khoản chi lớn.
Gia chủ cũng nên phân biệt rõ ba nhóm:
-
Đồ bắt buộc phải có ngay khi chuyển vào ở.
-
Đồ có thể mua sau.
-
Đồ trang trí hoặc nâng cấp nếu còn ngân sách.
Cách phân nhóm này giúp bảo vệ các hạng mục thiết yếu khi chi phí xây dựng phát sinh.
7. Chi phí thủ tục, vận chuyển và các khoản phụ trợ
Tùy phạm vi sửa chữa, công trình có thể phát sinh thêm chi phí liên quan đến hồ sơ, thủ tục, xin phép, vận chuyển, che chắn, bảo vệ thang máy, vệ sinh công nghiệp hoặc thuê chỗ ở tạm trong thời gian thi công.
Không phải công trình sửa nhà nào cũng cần cùng một loại thủ tục. Nếu cải tạo có đập tường, thay đổi kết cấu hoặc tác động đáng kể đến công trình, nên kiểm tra trước yêu cầu pháp lý áp dụng cho trường hợp cụ thể. Bạn có thể tham khảo thêm hướng dẫn về trường hợp sửa nhà cần kiểm tra giấy phép xây dựng trước khi chốt kế hoạch.
8. Khoản dự phòng phát sinh
Sửa nhà gần như luôn có mức độ bất định cao hơn xây mới vì nhiều cấu kiện đang bị che khuất bởi lớp hoàn thiện cũ.
Chẳng hạn, sau khi tháo gạch mới phát hiện nền bị ẩm; mở trần mới thấy đường điện cũ cần thay; tháo tủ bếp mới phát hiện tường phía sau thấm lâu ngày. Những công việc này khó xác định chính xác khi chỉ khảo sát bằng mắt.
Vì vậy, nên để khoản dự phòng riêng thay vì dùng toàn bộ ngân sách cho các hạng mục đã nhìn thấy. Với nhiều kế hoạch cải tạo, mức dự phòng khoảng 10–20% có thể được sử dụng làm ngưỡng tham khảo và điều chỉnh theo tuổi nhà, mức độ can thiệp cũng như độ rõ của hiện trạng.
Nếu nhà cũ, cải tạo kết cấu nhiều hoặc chưa có hồ sơ hiện trạng đầy đủ, mức độ bất định thường cao hơn. Ngược lại, sửa chữa nhẹ và đã khảo sát kỹ có thể kiểm soát phần dự phòng chặt hơn.
>>> Xem thêm: 5 sai lầm cải tạo nhà dễ khiến kế hoạch và ngân sách bị phá vỡ.
Những yếu tố nào khiến chi phí sửa nhà chênh lệch nhiều?
Chi phí sửa nhà có thể chênh lệch đáng kể giữa hai căn có cùng diện tích vì hiện trạng công trình, mức độ cải tạo, điều kiện thi công, vật liệu và phạm vi nội thất không giống nhau.
Đây cũng là lý do không nên lấy một mức giá sửa nhà theo m2 rồi áp cho mọi trường hợp.
Hiện trạng căn nhà
Một căn nhà chỉ cần thay lớp hoàn thiện sẽ có ngân sách rất khác với căn nhà cùng diện tích nhưng bị thấm, nứt, điện nước xuống cấp hoặc cần thay đổi công năng.
Phạm vi cải tạo
Sơn lại, lát sàn và thay nội thất là một cấp độ khác với việc phá tường, đổi cầu thang, làm lại phòng vệ sinh, di chuyển bếp hoặc nâng tầng. Gia chủ nên chốt rõ ba nhóm ngay từ đầu:
Giữ nguyên – sửa chữa – làm mới.
Ví dụ, cửa còn tốt thì giữ lại; tường bị thấm thì xử lý; hệ tủ bếp không còn phù hợp thì làm mới. Cách phân loại này giúp hạn chế việc đang thi công mới phát sinh tâm lý “đã sửa thì sửa luôn”.
Điều kiện vận chuyển và thi công
Nhà trong hẻm nhỏ, khu phố hạn chế thời gian vận chuyển, căn hộ tầng cao hoặc nơi không có chỗ tập kết vật liệu thường cần nhiều công vận chuyển hơn.
Điều kiện thi công cũng ảnh hưởng đến tốc độ làm việc, cách tổ chức nhân công và thời gian hoàn thành.
Mức vật liệu hoàn thiện
Hai bảng dự trù có thể giống hệt về khối lượng nhưng tổng tiền rất khác nếu một bên chọn vật liệu phổ thông và bên còn lại chọn sản phẩm thuộc phân khúc cao hơn.
Do đó, bảng dự trù nên ghi quy cách hoặc khoảng ngân sách vật liệu, không chỉ ghi chung chung “gạch”, “sàn gỗ”, “thiết bị vệ sinh”.
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
Đây là một trong những nguyên nhân dễ làm chi phí tăng ngoài dự kiến. Ví dụ, đổi vị trí bếp sau khi đường điện nước đã đi xong có thể đồng nghĩa với tháo phần vừa hoàn thiện và thi công lại. Tương tự, thay đổi kích thước cửa hoặc loại vật liệu khi đã đặt hàng cũng có thể kéo theo các chi phí liên quan.
Để hạn chế tình trạng này, nên chốt mặt bằng, vật liệu chính và các vị trí kỹ thuật trước khi thi công. Những vấn đề thường gặp khi cải tạo cũng được phân tích thêm trong bài các phát sinh khi sửa nhà và cách xử lý.
Hãy để lại nhu cầu và thông tin của bạn tại box cuối bài. Happynest sẽ kết nối bạn với các chuyên gia và đơn vị phù hợp để hỗ trợ giải quyết nhu cầu thực tế, đồng thời cân đối theo mong muốn và ngân sách của bạn.
Cách tính dự trù kinh phí sửa nhà như thế nào?
Bạn có thể tính dự trù kinh phí sửa nhà bằng cách xác định từng hạng mục, đo hoặc ước tính khối lượng, nhân với đơn giá dự kiến rồi cộng các khoản thiết kế, vận chuyển, nội thất và ngân sách dự phòng.
Công thức tổng quát có thể hình dung như sau:
Ngân sách sửa nhà dự kiến = Chi phí các hạng mục thi công + thiết kế/khảo sát + thiết bị và nội thất + vận chuyển/phế thải + chi phí phụ trợ + khoản dự phòng.
Trong đó, chi phí của từng hạng mục thi công có thể tính theo:
Khối lượng × Đơn giá dự kiến = Thành tiền của hạng mục
Ví dụ, nếu cần lát lại sàn, trước hết tính diện tích thực tế cần lát. Sau đó cộng giá vật liệu, nhân công, vật tư phụ và chi phí tháo sàn cũ nếu có. Cách tính theo từng hạng mục như vậy sẽ sát hơn việc lấy toàn bộ diện tích nhà nhân với một mức đơn giá chung.
Bước 1: Khảo sát và ghi lại hiện trạng
Liệt kê những vấn đề đang có như thấm, nứt, bong sơn, sàn hỏng, điện yếu, đường nước cũ hoặc công năng bất tiện.
Nên chụp ảnh và đánh dấu từng vị trí để tránh bỏ sót khi làm việc với kiến trúc sư hoặc nhà thầu.
Bước 2: Chốt rõ nhu cầu sửa chữa
Không nên bắt đầu bằng câu “muốn làm nhà đẹp hơn”. Hãy chuyển mong muốn thành công việc cụ thể:
-
Giữ hay thay sàn?
-
Có phá tường không?
-
Có đổi vị trí bếp không?
-
Phòng vệ sinh làm lại toàn bộ hay chỉ thay thiết bị?
-
Điện nước giữ lại bao nhiêu?
-
Nội thất cũ món nào tiếp tục sử dụng?
Phạm vi càng rõ thì dự trù càng ít biến động.
Bước 3: Bóc tách từng hạng mục và khối lượng
Sau khi đã có phương án, lập danh sách từng công việc và đơn vị tính phù hợp như m2, m dài, bộ, chiếc hoặc công việc trọn gói.
Không nên gộp quá nhiều công việc khác nhau vào một dòng vì sẽ khó kiểm tra khi báo giá thay đổi.
Bước 4: Lấy báo giá và so sánh trên cùng phạm vi
Khi so sánh hai nhà thầu, cần đảm bảo họ đang báo giá cho cùng khối lượng, cùng quy cách vật liệu và cùng phạm vi công việc.
Một báo giá thấp hơn chưa chắc rẻ hơn nếu thiếu các hạng mục như tháo dỡ, vận chuyển phế thải, chống thấm, vật tư phụ hoặc vệ sinh sau thi công.
Ngoài giá, năng lực của đơn vị thực hiện cũng ảnh hưởng trực tiếp đến rủi ro phát sinh. Gia chủ có thể tham khảo thêm cách lựa chọn kiến trúc sư và đơn vị cải tạo nhà phù hợp.
Bước 5: Cộng dự phòng và xác định ngân sách trần
Sau khi cộng các hạng mục, hãy tách riêng khoản dự phòng.
Đồng thời nên đặt ngân sách trần, tức tổng số tiền gia đình có thể chi mà không làm ảnh hưởng đến những kế hoạch tài chính quan trọng khác.
Nếu tổng dự trù vượt ngân sách trần, hãy điều chỉnh từ giai đoạn này thay vì chờ đến khi công trình đã thi công.
Mẫu dự trù kinh phí sửa nhà chi tiết gồm những gì?
Mẫu dự trù kinh phí sửa nhà nên thể hiện tối thiểu hạng mục công việc, nội dung thực hiện, đơn vị tính, khối lượng, đơn giá dự kiến, thành tiền và ghi chú về vật liệu hoặc phạm vi thi công.
Gia chủ có thể tham khảo cấu trúc dưới đây và điều chỉnh theo công trình thực tế:
Làm sao để hạn chế chi phí sửa nhà phát sinh?
Để hạn chế chi phí sửa nhà phát sinh, gia chủ cần chốt phạm vi cải tạo trước khi thi công, khảo sát kỹ hiện trạng, có hồ sơ đủ chi tiết, thống nhất vật liệu và yêu cầu báo giá rõ những phần đã bao gồm hoặc chưa bao gồm.
Một nguyên tắc hữu ích là tránh ra quyết định quan trọng ngay trên công trường nếu quyết định đó hoàn toàn có thể được chốt từ trước. Chẳng hạn, vị trí ổ cắm, kiểu trần, loại gạch, thiết bị vệ sinh hay kích thước tủ bếp đều nên được xác định trước thời điểm thi công liên quan. Càng nhiều quyết định bị trì hoãn, khả năng tháo ra làm lại càng cao.
Gia chủ cũng nên lưu lại bảng ngân sách ban đầu và cập nhật mọi khoản thay đổi.
Nếu có phát sinh, hãy ghi rõ:
Phát sinh vì hiện trạng ngoài dự kiến hay vì gia chủ thay đổi yêu cầu?
Hai nguyên nhân này cần được tách riêng. Nếu không, đến cuối công trình rất khó xác định ngân sách tăng do đâu.
FAQ về dự trù kinh phí sửa nhà
Dự trù là gì?
Dự trù là việc ước tính trước số lượng, chi phí hoặc nguồn lực cần chuẩn bị cho một công việc dự kiến thực hiện trong tương lai. Với sửa nhà, dự trù tập trung vào khoản ngân sách gia đình nên chuẩn bị trước khi thi công.
Dự trù kinh phí và dự toán có giống nhau không?
Dự trù kinh phí và dự toán không hoàn toàn giống nhau. Dự trù thường là mức ngân sách ước tính ban đầu, còn dự toán chi tiết hơn và dựa trên khối lượng, vật liệu cùng đơn giá cụ thể.
Nên dự phòng bao nhiêu tiền khi sửa nhà?
Gia chủ có thể tham khảo khoản dự phòng khoảng 10–20% tổng ngân sách và điều chỉnh theo hiện trạng công trình. Nhà càng cũ, phạm vi phá dỡ càng nhiều hoặc hiện trạng càng khó xác định thì nhu cầu dự phòng thường càng cao.
Có thể tính chi phí sửa nhà chỉ theo diện tích m2 không?
Không nên chỉ dùng diện tích m2 để tính toàn bộ chi phí sửa nhà vì hai căn nhà cùng diện tích có thể có hiện trạng và phạm vi cải tạo hoàn toàn khác nhau. Đơn giá theo m2 chỉ nên dùng để tham khảo ở một số hạng mục khi điều kiện thi công và tiêu chuẩn vật liệu đã được xác định rõ.
Khi nào nên lập lại bảng dự trù kinh phí sửa nhà?
Bạn nên cập nhật lại bảng dự trù khi phạm vi thiết kế thay đổi, phát hiện vấn đề mới của công trình hoặc báo giá thực tế chênh lệch đáng kể so với giả định ban đầu. Bảng dự trù càng được cập nhật thường xuyên thì việc kiểm soát ngân sách càng dễ.
Dự trù kinh phí không giúp loại bỏ hoàn toàn mọi phát sinh khi sửa nhà, nhưng giúp gia đình biết mình đang chuẩn bị tiền cho những việc gì và còn bao nhiêu dư địa nếu tình huống ngoài dự kiến xảy ra. Thay vì bắt đầu bằng câu hỏi “sửa nhà hết bao nhiêu?”, hãy bắt đầu từ hiện trạng, phạm vi cần sửa và một bảng chi phí được chia đủ chi tiết. Khi các dữ liệu này rõ ràng, việc lấy báo giá, lựa chọn vật liệu và kiểm soát ngân sách cũng trở nên chủ động hơn. Xem thêm nhiều bài viết hữu ích tại hub Kho kiến thức.
Nếu bạn đang chuẩn bị sửa hoặc cải tạo nhà nhưng chưa biết nên bắt đầu từ khảo sát, thiết kế hay lập ngân sách, hãy để lại thông tin tại box tư vấn của Happynest. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế – thi công phù hợp với nhu cầu, hiện trạng công trình và ngân sách dự kiến.
