Thế nào là nhà liên kế? Cần lưu ý gì khi xây nhà liên kế?

Nhà đất, nhà chung cư, biệt thự hay nhà liền kề đã quá quen thuộc với người dân. Thế nhưng, định nghĩa nhà liên kế lại ít người biết đến dù loại nhà này cũng khá phổ biến.

Nhà liên kế là gì? 

Căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411 : 2012), nhà liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Nhà liên kế là loại nhà khá phổ biến nhưng ít người hiểu rõ

Nhà liên kế gồm 02 loại, đó là:

(1) Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố)

Đây là loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.

(2) Nhà ở liên kế có sân vườn

Đây là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

Xây nhà liên kế cần chú ý điều gì?

Theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411 : 2012), khi xây dựng nhà ở liên kế cần đáp ứng các điều kiện khác nhau, trước hết gồm:

(1) Yêu cầu về lô đất xây dựng

Lô đất xây dựng nhà ở liên kế có chiều rộng không nhỏ hơn 4,5 m và diện tích không nhỏ hơn 45 m2. Tùy thuộc diện tích lô đất xây dựng, mật độ xây dựng nhà ở liên kế được lấy theo quy định về quy hoạch xây dựng.

Lưu ý (chú thích):

+ Nhà ở liên kế xây dựng trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

+ Trường hợp sau khi giải phóng mặt bằng hay nâng cấp cải tạo công trình, diện tích còn lại nhỏ hơn 15m2, chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0 m thì không được phép xây dựng.

- Nhà liên kế mặt phố sâu trên 18 m phải có giải pháp kiến trúc tạo không gian đảm bảo thông gió và chiếu sáng.

Có thể bố trí sân trống, giếng trời, mái sáng và lỗ thoáng trên khối cầu thang để chiếu sáng và thông gió.

(2) Yêu cầu về chiều cao

- Trong mọi trường hợp nhà ở liên kế không được cao hơn 06 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 06 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 04 tầng.

- Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt.

Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 04 lần chiều rộng nhà (không kể phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).

Trong một dãy nhà liên kế nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 02 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng một (tầng trệt) phải đồng nhất.

Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 03 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.

- Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m, chiều cao nhà ở liên kế được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).

Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, chiều cao nhà ở liên kế không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).

Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà liên kế không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).

- Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau:

+ Lô đất có diện tích 30m2 đến nhỏ hơn 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 03 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m thì được phép xây dựng không quá 04 tầng + 01 tum (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 16 m).

+ Lô đất có diện tích 40m2 đến 50m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 03 m đến dưới 08 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m thì được phép xây dựng không quá 05 tầng + 01 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 20 m).

+ Lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 05 m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì chỉ được xây nhà 06 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m).

- Trong trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.

Lưu ý:

+ Trong dãy nhà liên kế mặt phố cần có khoảng lùi thống nhất cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, làm tròn đến 0,5 m.

+ Không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.

- Chiều cao thông thuỷ của tầng một (tầng trệt) không nhỏ hơn 3,6 m. Đối với nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng một không nhỏ hơn 2,7 m.

(3) Cửa sổ, ban công

Quy định về xây cửa đi, cửa sổ

- Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.

- Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét.

Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

- Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. 

Quy định về xây ban công

Xem chi tiết tại: Xây dựng ban công cần lưu ý gì để đảm bảo đúng quy định và không bị phạt?

(4) Mái đón, mái hè phố

Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè tới độ cao trên 3,5 m được phép làm mái đón, mái hè phố. Bộ phận nhô ra của mái đón,mái hè phố cách mép vỉa hè không lớn hơn 0,6 m, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0 m. Không được trồng cột trên vỉa hè (xem chi tiết hình dưới đây).

Chú thích:

+ Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà;

+ Mái hè phố là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

Độ vươn ra cho phép của mái đón, mái hè phố

- Bên trên mái đón, mái hè phố không không được sử dụng làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh hay các vật thể kiến trúc khác.

Nguồn: luatvietnam.vn