1.184 lượt xemCác chuyên gia cho rằng TPHCM nên xem xét cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích dưới 45 m2 tại các quận, huyện ngoại thành và với số lượng không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của dự án để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Khi quy định pháp luật không phù hợp với tình hình thực tế
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng đã có bất cập trong quy định tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005. Ở thời điểm đó, Luật Nhà ở 2005 và “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” của Bộ xây dựng đồng thời quy định căn hộ chung cư phải có diện tích sàn tối thiểu 45 m2.
Tuy nhiên, khi tiêu chuẩn này áp dụng vào thực tiễn tại nhiều địa phương thì không phù hợp do nhu cầu nhà ở của các địa phương rất đa dạng, không đồng đều. Đặc biệt, tại Hà Nội, TPHCM và 7 đô thị loại 1, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá trị rất cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.
Quỹ đất ở các đô thị lớn có hạn, cần có phương án sử dụng hiệu quả
Sau đó, luật Nhà ở 2014 đã khắc phục những bất cập và hạn chế nêu trên. Theo đó chỉ quy định “Tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Điều đáng nói, Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở 2005 đã có nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thay thế TCVN 4451:2012.
“Hiện không có sự tương thích trong hệ thống pháp luật về xây dựng và nhà ở. Trong khi TCVN 4451:2012 vẫn còn hiệu lực, quy định căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45 m2 thì Luật Nhà ở 2014 lại không đề cập tới chỉ tiêu này”, ông Châu nói.
Mâu thuẫn ngay từ việc ban hành quy định, khiến nhu cầu nhà ở của người dân có mức thu nhập thấp bị dồn nén
Cần chú trọng công tác quản lý căn hộ thương mại diện tích nhỏ
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, hay chương trình phát triển nhà ở xã hội nhằm phát triển nhà cho người thu nhập thấp được nỗ lực thực hiện nhiều năm qua, nhưng đã thất bại. Nhà ở xã hội với giá khoảng một tỉ đồng/căn chỉ được bán cho một số đối tượng nhất định, có thu nhập ổn định với thủ tục hết sức phức tạp. Trong khi đó, những người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng không thể nào tiếp cận được loại nhà này, kể cả nhờ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.
Tồn đọng nhiều vấn đề trong quản lí, vận hành khiến nhà ở xã hội chưa thực sự là giải pháp hiệu quả giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chính sự bất cập trong quản lý cũng như hỗ trợ nhà ở chưa hợp lý dẫn tới nhu cầu sở hữu căn hộ thương mại diện tích nhỏ lớn hơn bao giờ hết vì nó phù hợp với sức mua của người nghèo đô thị, thủ tục lại nhanh chóng, không mất thời gian và mang tính “hên xui” như khi chờ đợi nhà ở xã hội. Tuy nhiên nó cũng đặt ra thách thức cho chính quyền địa phương bởi nếu hệ thống quản lí, vận hành lỏng lẻo, rất có thể những căn hộ này sẽ trở thành những khu ổ chuột tương lai ngay giữa lòng đô thị.
Do vậy, TPHCM nên cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch.
“Tỷ lệ căn hộ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn nên được quy định không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư. Ngoài ra, loại căn hộ này nên xây tại các quận, huyện ngoại thành thì phù hợp hơn”, ông Châu đề xuất.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần công khai công tác quy hoạch về dân số cũng như diện tích căn hộ để đảm bảo chủ đầu tư không trục lợi bằng cách khai báo sai chỉ tiêu về quy mô dân số.
Khi có công tác quản lý minh bạch, hiệu quả thì dù giảm diện tích căn hộ, cơ sở hạ tầng chung của xã hội cũng không bị ảnh hưởng, người dân lại được đáp ứng đúng nhu cầu bức thiết của mình. Một giải pháp nhưng lợi cả đôi đường.
